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Aliénation des parties communes
Copro parties communes
Les conditions
d’aliénation des parties communes
Il peut arriver que des parties communes fassent l’objet
d’un transfert de propriété.
Le syndicat est, en effet, habilité par l'article 26 de la loi du 10
juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis à en
poursuivre l'aliénation.
Néanmoins, certaines règles doivent être respectées.
Il convient de distinguer entre les aliénations volontairement
consenties par le syndicat et celles qu'il est obligé de conclure en
vertu de dispositions législatives ou réglementaires.
Les aliénations volontaires
Le syndicat est habilité à procéder à la cession de parties communes de
l'immeuble dont la conservation ne serait pas nécessaire au respect de
la destination de l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26,
dernier al. - CA Paris, 13 oct. 2005 : JurisData n°2005-285377).
Ce droit exorbitant accordé au syndicat ne doit s'exercer qu'à la
condition que l'aliénation soit dûment justifiée, réponde à l'intérêt
certain de la copropriété. Sinon, le consentement de tous les
copropriétaires serait indispensable.
Dans la pratique, l'aliénation concerne soit des terrains
excédentaires, soit des locaux à usage commun ne présentant plus
d'utilité particulière pour la collectivité, ou la loge du gardien dans
la mesure où ce service pourrait être supprimé, soit des parties
communes construites, en vue de leur incorporation dans les parties
privatives d'un lot, par exemple d'un couloir commun pour
l'agrandissement d'un appartement.
La décision d'aliéner une partie commune doit être adoptée à la double
majorité de l'article 26 de la loi, à moins que sa conservation soit
néanmoins nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, auquel
cas l'unanimité serait exigée pour procéder à la vente (CA Paris, 13
févr. 2003 : JurisData n° 2003-205907).
Lorsque l'aliénation des parties communes qui n'ont aucun caractère
essentiel, n'est pas susceptible de porter atteinte ni aux droits des
autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, elle peut
être valablement votée à la majorité des deux tiers des voix (CA Paris,
19e ch., 9 oct. 1992 : JurisData n° 1992-023153).
En revanche, ne peut être décidée qu'à l'unanimité des voix
l'aliénation de parties communes constituées d'espaces verts dont la
conservation est manifestement nécessaire au respect de la destination
de l'immeuble, s'agissant d'une résidence de vacances agrémentée
essentiellement par ces jardins communs.
Dès lors, la modification de l'emprise des jardins en jouissance
exclusive n'ayant pas été décidée à l'unanimité, la décision de
l'assemblée générale est nulle, sans qu'il soit nécessaire de
rechercher si un abus de majorité est caractérisé (CA Bordeaux, 9 mai
1995 : JurisData n° 1995-044014).
Dans un arrêt récent du 2 septembre 2010, il s'agissait de restructurer
une galerie marchande en procédant à la vente des parties communes du
rez-de-chaussée d'un casino en vue d'une opération immobilière avec
création de nouveaux lots privatifs.
La réalisation du projet, approuvé par une assemblée générale à la
majorité de l'article 26 de la loi, aurait abouti à enclaver un local à
usage commercial et porter une atteinte certaine aux modalités de
jouissance de son lot.
La Cour d’Appel a estimé que « les délibérations de
l'assemblée générale autorisant la vente des parties communes d'une
galerie marchande entraînent une modification de la destination des
parties privatives d'un copropriétaire et portent atteinte à
la destination de son lot ; elles ne peuvent être adoptées qu'à
l'unanimité » (CA Riom, 2 sept. 2010, Synd. Résidence Le
Casino à Vichy c/ Chateau : JurisData n° 2010-017103).
L'approbation d'un tel projet exigeait donc un vote à l'unanimité en
vertu de l'avant-dernier alinéa de l'article 26.
Par ailleurs, l'aliénation ne doit pas être entachée d'abus de droit ou
de majorité. La décision doit être conforme aux intérêts de la
collectivité.
Le refus de l'assemblée générale de céder à un copropriétaire un
couloir ne constitue pas un abus de droit car la diminution de la
surface de circulation d'un étage qui résulterait de la cession n'est
pas conforme à l'intérêt général (CA Paris, 8 avr. 1998).
Si le syndicat peut aliéner une partie commune, il doit en retirer une
contrepartie financière. Il n'est pas habilité à consentir des actes de
disposition à titre gratuit.
La vente d'une partie commune est valable même en l'absence d'un état
descriptif de division créant les nouveaux lots (Cass. 3e civ., 10
sept. 2008 : JCP N 2008, n° 645).
Concernant la vente de la loge du concierge, le syndicat ne peut y
procéder sans l'unanimité tant que subsiste le service du gardiennage.
Il faut que celui-ci soit préalablement supprimé à l'unanimité ou à la
double majorité de l'article 26 de la loi, selon le cas.
Une fois la suppression acquise, le syndicat peut vendre la loge,
également à la double majorité de l'article 26 du moment que sa
conservation n'est plus indispensable à la destination de l'immeuble
(Cass. 3e civ., 5 déc. 2007).
Les aliénations de caractère obligatoire
La loi prévoit à l'article 25 qu'à la majorité prescrite, l'assemblée
générale décide des conditions auxquelles sont réalisés les actes de
disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires à
ces dernières lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou
réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours
communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.
Ces actes ont ici un caractère obligatoire pour la copropriété. Le
syndicat n'a donc pas à délibérer sur le principe d'une opération à
laquelle il ne peut se soustraire, mais doit uniquement se prononcer
sur ses conditions de réalisation (CA Paris, 23e ch., 12 juin 1986 :
JurisData n° 1986-023407).
Entrent dans cette catégorie d'actes, la constitution d'une servitude
de passage pour cause d'enclave ou d'une servitude de cour commune en
application de l'article L. 471-1 du Code de l'urbanisme, la cession de
la mitoyenneté d'un mur ainsi que la cession amiable, dans le cadre
d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique, de
terrains ou de locaux communs compris dans l'arrêté préfectoral de
cessibilité.
La constitution d'une servitude de cour commune en application de
l'article L. 451-1 du Code de l'urbanisme peut être décidée à la
majorité des voix de l'article 25 de la loi.
Mais lorsque cette servitude porte sur une cour dont les
copropriétaires du rez-de-chaussée de l'immeuble ont la jouissance
privative, l'unanimité reste exigée si la convention en cause porte
atteinte, même indirectement, à l'intangibilité du droit de jouissance
exclusive reconnu aux intéressés.
La constitution de droits réels ou servitudes non inclus dans la
catégorie précédente, donc non imposés par un texte législatif ou
réglementaire, demeure sans doute possible que ce soit en faveur ou à
la charge de la copropriété, mais le syndicat ne peut y procéder que
par décision adoptée à la double majorité de l'article 26 de la loi,
comme pour l'aliénation volontaire de parties communes proprement dites.
L'octroi de droits d'usage privatif sur une partie commune telle qu'une
cour, une terrasse ou un jardin est consenti par le syndicat à la
double majorité de l'article 26 de la loi.
Droits réservés Octobre 2011 - Juritel
Cabinet Maître Joan DRAY
joanadray@gmail.com
76/78 rue Saint-Lazare 75009 PARIS
TEL: 01.42.27.05.32 FAX: 01.76.50.19.67
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