|
|
Dépôt de garantie et baux commerciaux
Dépôt de garantie et baux commerciaux
Le dépôt de garantie est une
sûreté réelle qui est souvent
demandée par les bailleurs de locaux commerciaux afin de
garantir la bonne exécution du bail.
Si beaucoup de bailleurs savent que le montant du
dépôt de garantie est librement convenu entre les
parties, peu sont informés que les loyers payés
d’avance, sous quelque forme que ce soit (y compris le
dépôt de garantie), portent
intérêt au profit du preneur pour les sommes
excédant celle qui correspond à deux termes de
loyer.
Traiter du dépôt de garantie pour les baux
commerciaux nécessite une étude rapide de la
somme qui peut être demandée par le bailleur sans
que cette dernière porte intérêt au
profit du preneur, de démontrer l’importance de la
rédaction des clauses et d’envisager les
conditions de restitution du dépôt de garantie.
L’article ne traite volontairement pas du sort du
dépôt de garantie dans le cadre d’une
procédure collective du preneur.
I) Définir le montant du dépôt de
garantie
Comme nous le précisions, si les parties peuvent librement
décider du montant du dépôt de
garantie, l’article L. 145-40 du Code de commerce
précise que : « Les loyers payés
d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même
à titre de garantie, portent intérêt au
profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de
France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant
celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.
».
L’article précité peut avoir des
conséquences dommageables pour les bailleurs
étant donné que le taux pratiqué par
la Banque de France pour les avances sur titres est
élevé.
Ainsi, au 20 juin 2009, le taux ordinaire des avances sur titres de la
Banque de France appliqué à la
clientèle particulière était de
3,75%(1).
En cas de demande de paiement d’intérêt
formulée par le preneur, le bailleur devra avoir en
tête pour défendre ses
intérêts que l’action en paiement
d’intérêts est soumise à la
prescription biennale prévue par l’article
L.145-60 du Code de commerce (Paris, 8 mars 1984, D. 1984 I.R. 314)(2).
Quant à la durée du terme, elle dépend
des usages locaux (3) et n’est pas obligatoirement
d’un mois. Elle est par exemple de trois mois en
région parisienne.
Par ailleurs, l’article L. 145-15 du Code de commerce
confère un caractère d’ordre public aux
dispositions de l’article L. 145-40 auxquelles il
n’est donc pas possible de déroger par une clause
du bail.
-Attention aux pas-de-porte et actes connexes assimilant ces sommes
à un loyer payé d’avance:
Les bailleurs de locaux commerciaux destinés à la
distribution et localisés dans des lieux à
très forte commercialité ont tendance
à demander un pas-de-porte.
Si ce dernier est assimilé à un
supplément de loyer, ce qui est le cas par exemple pour un
pas-de-porte payé sur quinze mois (CA Paris, 20 juill. 1983,
D. 1983, p. 488), il rentrera dans le calcul des loyers
payés d’avance.
Pour calculer le montant du dépôt de garantie
à demander au preneur d’un bail commercial (sans
paiement d’intérêts), on peut se
référer au tableau ci-dessous :
| Fréquence
du terme |
Type de
paiement |
Montant du dépôt de garantie
pouvant être demandé
(en
l’absence d’un pas-de-porte ou d’actes connexes assimilés à un loyer payé
d’avance) |
| Loyer mensuel |
Payé d'avance / Payé à terme échu |
1 mois/ 2 mois |
| Loyer trimestriel |
Payé d'avance / Payé à terme échu |
3 mois/ 6 mois |
Le montant du dépôt de garantie d’un
point de vue fiscal :
Les dépôts de garantie ne peuvent être,
au sens de l’article 29 du Code général
des impôts, assimilés par
l’administration fiscale à des recettes imposables
dans la catégorie des revenus fonciers, sauf quand ils sont
retenus par le bailleur suite à un impayé ou
à des frais de remise en état des locaux (CE,
Ass. Plén., 8 mai 1981, n° 19171). Inst. 23 mars
2007, 5 D-2-07 fiche 6, n° 41.
II) L’importance d’une bonne rédaction
des clauses pouvant être favorables aux bailleurs
-La clause relative au sort du dépôt de garantie
en cas de résiliation du bail :
Il est possible d’insérer dans le bail une clause
précisant que le dépôt de garantie sera
conservé par le bailleur en cas de résiliation du
bail, même si ce dernier est résilié
à l’amiable.
Maître Philippe de Belotiv précise qu’
« une telle clause est parfaitement valable dans le domaine
des baux commerciaux » et cite un arrêt qui va dans
ce sens (Paris, 16e ch. B, 21 avril 1988).
-La clause permettant une réévaluation du
dépôt de garantie :
Le bailleur peut expressément prévoir la
revalorisation du dépôt de garantie ou bien
insérer dans le bail commercial une clause stipulant que le
dépôt de garantie restera toujours égal
à X mois de loyers.
Ce type de clause permettra au bailleur de
bénéficier d’une
réévaluation du dépôt de
garantie lors des révisions et des renouvellements.
Le bailleur prendra tout de même garde à ce que le
montant du dépôt de garantie demandé
corresponde au cours de la vie du bail à un montant
inférieur aux plafonds définis en
première partie (soit par exemple 6 mois si le loyer est
trimestriel et payé à terme échu).
III) La restitution du dépôt de garantie
Le statut des baux commerciaux est muet sur les conditions de
restitution du dépôt de garantie.
A la différence des baux d’habitation (5), aucun
délai n’est prévu pour restituer le
dépôt de garantie au locataire parti.
La Cour de cassation exige, pour qualifier le refus de restitution du
dépôt de garantie de dommageable, la triple
condition de la preuve d’un préjudice,
d’une faute et d’un lien de causalité
(Cass. 3e civ., 3 déc. 2003).
On peut conseiller aux bailleurs de restituer le
dépôt de garantie dans un délai
raisonnable de deux ou trois mois si aucun incident locatif
n’a eu lieu au cours de la location, si le local
restitué est conforme à
l’état dans lequel il a été
mis en location et sous réserve de la possibilité
d’apurer définitivement les comptes (ce qui peut
poser problème dans le cas de locaux situés dans
une copropriété).
La restitution du dépôt de garantie d’un
point de vue fiscal :
Le dépôt de garantie restitué au
locataire suite à son départ ne constitue pas une
charge déductible pour la détermination du revenu
imposable.
Inst. 23 mars 2007, 5 D-2-07 fiche 6, n° 42.
- L’hypothèse de la vente de l’immeuble
donné à bail :
Le dépôt de garantie n’est pas
cédé de plein droit à
l’acquéreur par l’effet de la vente de
l’immeuble loué (Cass. 3e civ., 18 déc.
1991).
Le preneur doit donc demander la restitution du
dépôt de garantie à l’ancien
bailleur (Cass. 3e civ., 30 janv. 1979).
Les parties décident souvent dans l’acte de vente
d’insérer une clause stipulant que le
dépôt de garantie sera
transféré à
l’acquéreur qui aura de ce fait la charge de le
restituer au preneur.
Bien que la solution retenue par la Cour de cassation suscite des
critiquesvi, cette dernière a précisé
(Cass. 3e civ., 18 janv. 1983) que ce type de clause est inopposable au
preneur qui n’était pas partie à
l’acte de vente.
Si une clause stipule dans l’acte de vente que le
dépôt de garantie sera restitué par
l’acquéreur, le preneur aura le choix entre
invoquer la clause et demander la restitution à
l’acquéreur ou la refuser et s’adresser
à l’ancien bailleur (7).
_____________________________________________
(1)
http://www.banque-france.fr/fr/poli_mone/telechar/taux/Tx_Avances_titres_FR.pdf
(2)Jurisprudence citée par Jean Debeaurain dans le
« Guide des baux commerciaux » (§526),
Annales des loyers Novembre-Décembre 2006, edilaix
(3) Sol. Min. J.O. Déb. A.N. 11 mars 1971.
(4)Dans son étude : « Nature juridique de
dépôt de garantie et sa compensation avec le loyer
» publiée dans la revue Administrer n°
300, mai 1998.
(5) L’article 22, alinéa 3, de la loi du 6 juillet
1989 précise que le dépôt de garantie
est restitué dans un délai maximal de deux mois
à compter de la restitution des clés par le
locataire.
-6) C’est notamment le point de vue de maître
Catherine Mutelet dans sa chronique : « Quelques observations
sur le dépôt de garantie dans le bail commercial
» publié dans la revue « loyers et
copropriété » de juillet-août
2001.
(7) Mémento pratique Francis Lefebvre « Vente
immobilière », 2006/2007 (§20280).
Lionel ALDEGUER
Février 2010
|
|
Twitter
Facebook
Google
