COUR DE CASSATION 

Audience publique du 28 novembre 2000 

M. LEMONTEY, président 

Pourvoi n° N 97-18.684 

Cassation 

Arrêt n° 1811 F-P 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant. 

Sur le pourvoi formé par M. Fabrice F., demeurant ..., 

en cassation d'un arrêt rendu le 29 mai 1997 par la cour d'appel de Metz (chambre des urgences), au profit de la société Immobilière Burger, dont le siège est 39, avenue Foch, 57000 Metz, 

défenderesse à la cassation : 

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; 

LA COUR, composée selon l'ar1icle L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 24 octobre 2000, où étaient présents: M. Lemontey, président, Mlle Barberot, conseiller référendaire rapporteur, M. Renard-Payen, conseiller, M. Roehrich, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ; 

Sur le rapport de Mlle Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. F., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

Donne défaut contre la société Immobilière Burger ; 

Sur le moyen unique : 

Vu l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 

Attendu que les consorts M. ont, par un mandat sans exclusivité du 28 août 1995, confié la vente d'un appartement à la société Immobilière Burger, la rémunération du mandataire d'un montant de 40 000 francs étant à la charge des vendeurs; que le 16 novembre 1995, M. F. reconnaissait dans un document qualifié "Bon de recherche et de visite", que l'appartement des consorts M. lui avait été présenté et s'obligeait à négocier et conclure avec le concours de la société Immobilière Burger ; qu'en cas d'achat par lui-même ou par une personne interposée, le document prévoyait que M. F. serait tenu à l'entière réparation du préjudice causé par l'éviction de l'agent immobilier et devrait des dommages-intérêts fixés à 7 % de la valeur du bien acquis; que, le 26 novembre 1996, M. F. a conclu directement avec les consorts M. et que la société Immobilière Burger l'a assigné en paiement de dommages-intérêts ; 

Attendu que pour condamner M. F. à payer à l'agence immobilière les dommages-intérêts prévus dans le bon de visite, l'arrêt attaqué retient que l'action, fondée sur l'engagement pris par M. F. dans le bon de visite, tend, non au versement de la commission due à l'intermédiaire, mais à la réparation du préjudice né du manquement à une obligation contractuelle ; 

Attendu qu'en fondant ainsi sa décision sur l'engagement contenu dans le bon de visite, alors que l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mai 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Metz; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy; 


Condamne la société Immobilière Burger aux dépens ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille. 


Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. F. 

MOYEN ANNEXE à l'arrêt n°1811 P (Première chambre civile) 

MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. F. à payer à la SARL Immobilière BURGER la somme de 23.240 francs augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 1996 et la somme de 3.000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; 

Aux motifs que les consorts M. ont confié la vente de l'appartement 2, rue .... à l'agence immobilière KIEFFER et à la Société Immobilière BURGER, selon des mandats datés respectivement du 24 août 1995 et du 28 août 1995 ; que si, aux termes de ces deux mandats, consentis sans exclusivité, la rémunération du mandataire était mise à la charge du vendeur, il ressort du document intitulé "bon de recherche et de visite" en date du 16 novembre 1995, signé par M. F., que celui-ci reconnaissait que trois biens immobiliers dont l'appartement situé 2, rue ... lui ont été présentés, et s'obligeait à négocier et à conclure avec le concours de la Société Immobilière BURGER, ledit document stipulant qu'en cas d'achat par lui-même ou par personne interposée, il serait tenu à l'entière réparation du préjudice causé par son éviction et devrait des dommages- intérêts fixés à 7 % de la valeur du bien acquis; que M. F. qui ne conteste pas la réalité de l'engagement pris à l'égard de la société Immobilière BURGER ne saurait s'en délier au motif que la rémunération des intermédiaires était selon les mandats de vente à la charge des vendeurs; qu'en effet, outre que cet acquéreur demeure étranger aux relations contractuelles existant entre les vendeurs et les agents immobiliers, la présente action fondée sur la violation de l'engagement pris à l'égard de la Société immobilière BURGER tend à la réparation du préjudice résultant du manquement à une obligation contractuelle et non pas au versement de la commission due à l'intermédiaire; qu'en vertu de l'engagement souscrit, M. F., dont la liberté de conclure la vente avec l'intermédiaire de son choix n'est pas en cause, doit réparation du préjudice causé par l'éviction de la société Immobilière BURGER et contractuellement fixé à 7 % du prix de vente ; 

Alors qu'en fondant ainsi sa décision sur l'engagement contenu dans le bon de visite alors que l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement d'autre rémunération que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat, la Cour a violé l'article 2 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;